一、 成本变化影响因素分析
(1) 各阶段成本变动情况概述
上海国际医学园区项目总投资立项成本为291563万元，目标成本344680万元，最终实际成本为324405万元，实际成本比目标成本减少20675万元，减少比例为6%；扣除地价直接投资立项成本为86778万元，目标成本12201万元，最终实际成本为108800万元，实际成本比目标成本减少13201万元，减少比例为10.82%。
直接投资与总投资均控制在合理范围之内。
成本变动情况表（总成本）
成本变动情况表（可售面积单方成本）
(2) 影响成本变化因素分析
1、从全成本角度分析，土地款减少2458万元，开发前期费减少506万元，建安成本减少9987万元，红线内配套减少1772万元，政府收费减少517万元，物业维修费减少359万元，公建分摊增加2064万元，不可预见费减少2126万元，营销费用增加761万元，管理费用减少213万元，财务费用减少4004万元，开发间接费用增加1559万元。
2、扣除地价外直接投资本项目实际成本比目标成本减少13201万元，减少比例为10.82%，在目标范围内。
3、从建安成本角度：
1）18层高层（地下1层），含钢量65kg/m2（含PC构件含钢量）计划成本法下实际成本，混凝土含量0.456m3/m2（含PC构件混凝土量），含量正常。
2）4层多层叠拼（地下2层），含钢量89kg/m2（含PC构件含钢量），混凝土含量0.608m3/m2（含PC构件混凝土量）。多层叠拼含钢量偏高，因赠送地下两层及阁楼面积，构造也比较复杂，但应该还有优化空间，因是第一个PC构件装配式项目，设计院比较保守。
3）地下车库含钢量124kg/m2，混凝土含量1.158m3/m2，地下车库含量控制较好。
4）土方工程：由于浦东新区周浦地区所有土方单位组建了协会，土方外运价格统一了标准，导致价格出现垄断性上涨，土方挖除和外运价格为 72.8元/M3。项目大面积开工前，清理了大量的原建筑混凝土基础与灌注桩，项目上有多处暗浜腐殖土需换土，共发生费用288万元。土方工程最终实际发生总成本3057万元，目标成本总额3268万元，没有超目标成本。
4、从配套成本角度：
1）永电工程实际成本比目标成本节约1367万，指标降低了70元/m2，因目标成本制定时计划将开关站与P站设置在地下室，实际开关站与P站安置在地上，另技术部又根据实际用电情况对项目的申报容量进行了优化，优化情况如下：
a.在确保设备正常使用的前提下，通过计算把地下室非常用的设备减少申报的容量，以减少成本。
b.把地下车库中水泵房容量不计入在地库中，放入公建部分（根据供电局的规定只要水泵房在预测报告中能单独体现的话，申报容量可以计入公建部分），放入公建部分可以不收超配费。
c.在保证小业主正常用电的前提下，准确计算户内实际使用容量，减少超配费。
2）煤气工程实际成本比目标成本高83万，因在浦东南汇地区煤气表610元/户，都要求由开发商承担，在其他地区煤气表的费用都由小业主承担。燃气配套费缴纳认定多层叠拼按别墅缴费，别墅按地上面积需缴纳39.5元/m2，非别墅类只需缴纳24.5元/m2。
3）市政工程实际成本比目标成本节约215万，雨污水工程为浦东南汇当地政府垄断南汇排水有限公司施工，还需支付雨污水管网20年维护费用。项目部积极打听同区域开发项目雨污水工程费用情况，做足功课后与南汇排水有限公司多次谈判，拿到了同区域最低折扣。原按同区域阳光城和九龙仓项目雨污水工程费用预测医学园项目需1400万，经努力实际费用为1011万。
4）园林绿化工程实际成本比目标成本高447万，因目标成本测算时绿化景观面积为65882m2，实际为96814m2，增加了30932m2。为了增加这个项目附加值，达到更好的景观效果，利用项目红线外与道路退界间的市政绿地拓展了绿化景观面积。另样板区最初景观效果未达到预期，又进行了景观升级，导致增加了304万。后期对非样板区绿化景观成本进行了严格控制，虽超目标成本，但按绿化景观面积经济指标为284元/m2，比目标成本350元/m2低66元/m2，低于上海同档次其他项目。
5） 有线电视及电信工程实际成本比目标成本节约359万。
a. 有线电视按地上面积高层38元/㎡，公建配套38元/㎡，多层45元/㎡，共计5115500元，虽不超目标成本，但价格偏高，主要原因为：医学园有线电视外线资源较为匮乏，项目周边蓝靛路申江南路没有直接的资源可以直接接入小区，需另辟新线路。其次医学园多层为精装交付，多层赠送面积部分增加了相应的分配器，小业主进户后地下室赠送区域可直接开通有线电视。
b. 电信工程经招标合同金额818840元，按地上面积6.51元/㎡，大大低于目标成本预估。
6）其他红线内配套工程实际成本比目标成本节约359万。因该项目无垃圾处理系统工程。
5、建安实际成本小于目标成本原因分析：
1）高层住宅实测建筑面积73088平米，实际单方4135.56元/m2，实际总价30226万元，超目标成本558万元，因实际面积比目标面积增加了3691m2。
其中精装修实际总价11209.58万元，可售面积单方指标1672元/m2，公共部位装修建面单方指标116元/m2。
2）多层住宅实测建筑面积113840平米，实际单方4818.25元/m2，实际总价54851万元，比目标成本低8811 万元。主要原因如下：
a.精装修工程实际总价15044.59万元，比目标成本低5632万，因地下室与阁楼装修取消，减少装修金额约4000万元。实际可售面积单方指标2562元/m2，公共部位装修建面单方指标92元/m2。
b.电梯工程实际总价1720.66万元，比目标成本低2729万元。因多层电梯设计为双开门，减少了一半电梯数量。
3）不可售地下室实测面机4946m2，实际单方4696.72元/m2计划成本法下实际成本，实际总价2323万元，比目标成本低55万，与目标成本差异不大。
(3) 可形成经验的单方成本数据
面积
工程量
指标
(4) 建安成本动态管理措施及效果
本项目是上海公司采用明源系统进行成本强制管控的项目，在一定程度上避免了以往人工手算较难进行成本管控的弊端，采用系统在成本科目中事先设定金额，在签订合同时将合同金额拆分到该科目下，一旦超过该成本科目合同就不能往下流转，需要部门进行成本优化或者科目的调剂，从根源上确保了目标成本的可控。
在项目实施的过程中，对成本经理全过程、全方位成本的成本管控能力要求非常高，要求成本经理具有独挡一面的能力，要求对前期、建安、配套等各方面的成本要全面了解，同时在成本的拆分过程中要事先根据经验成本对成本科目进行进一步的细分，从而确保今后签定合同的准确性和可操作性。
二、 招投标与合约管理
(1) 合约规划评价
合约规划合理性：部门采用（总承包+独立分包+甲供料）承包合约模式，独立分包、甲供料均不与总承包单位发生合同和经济关系，采用此种模式的优点在于能有效的控制成本，缺点在于甲方招标工作量极大，工程合同繁多，总承包单位对分包工程配合管理积极性不高，甲方项目管理难度加大。
合同执行管理情况：除”上海华固特种门窗有限公司”木质防火门工程生产不及时，多次无响应，目前已移除公司合格供方外。其余本项目施工单位在合同的履约过程中均能按照合同规定的工期、质量、进度、付款方式进行合同履约，合同执行情况良好。
(2) 招投标实施情况及评价
本项目除采用集采区采平台采及政府相关联的工程直接委托外，均实施了招标，招标方式均采用邀请招标，一招一议。在技术标合格的前提下最低价中标的原则，确保了工程造价的低价，为节约成本、开源节流起到了很好的作用。
对于项目的合格供方管理，部门已将本项目的合格供方管理纳入整个公司每年的合格供方考评管理体系中，根据中标单位招投标过程中的响应情况与合同履约情况，对中标单位进行了合格供方的考评，由成本、技术、项目部、物业公司等对其进行全方位的综合考评，优胜劣汰。
(3) 集采项目使用情况
本项目共采用集团采购项目20项，主要包括防水、中央空调、淋浴房、墙地砖、内墙涂料、电梯、木地板、洁具、龙头五金、厨房电器、橱柜、开关插座面板、地坪漆、外墙涂料、进户门、户内门、塑料管材，累计签约金额达16485.49万元，在合同的实施过程中甲乙双方都能共同履行合同条款，目前所有集采项目已经完成结算。
三、 项目结算工作评价
本项目结算总包结算已全部完成，目前结算率94 %，余9份合同未完成结算的将在11月份前完成，目前绝大部分成本已经基本锁定，完成情况良好。
四、 对项目成本管理工作中的创新模式进行总结评价
1、 总包招标采用工程量模拟清单，可审可查可控
上海国际医学园区项目是上海公司第一个采用工程量模拟清单进行总包工程招标的项目。
在此之前上海公司招标总包工程均采用费率招标，即以指定定额版本为基础报上浮或下浮率。优点是招标快速简便，能尽早确定总包单位。缺点是无详细清单，会因对定额理解不同结算容易产生分歧扯皮，使结算久久无法完成。再则预估合同金额往往会与实际结算金额差异较大，无法做到事前成本的有效把控，事后容易造成成本失控，有蚕食项目既定利润的风险。
成熟的工程量模拟清单除具有费率招标快速确定工程总包单位的优点外，又具备可审、可查、可控的优点。模拟清单可在没有图纸的情况下模拟工程量，清单详细直观。在项目过程中，可通过模拟清单的单价结合项目进度，较为精准的算出合同已发生成本，做到付款可控，杜绝超付工程款的情况。结算阶段因清单条理清晰直观，结算争议少，可缩短总包结算时间。
医学园项目合同金额35294万元，经一审二审后结算金额34069万元，与合同金额偏差率为3.47%，结算成本可控。医学园项目编制的工程量模拟清单虽不算完善，有漏项的情况但为后期项目工程量模拟清单的编制招标积累了经验。
2、PC构件采购，从”0″到”1″的飞跃
上海国际医学园区项目是上海第一批大批量实施混凝土装配式结构的项目，PC化率100%，PC率15%。2014年前只有万科在部分项目少量实施过混凝土装配式结构，PC成本上存在前期经验数据少的困难。但上海已在强推混凝土装配式结构，无论开发商是否接受，这是场不能失败的攻坚战。为此我们与万科、有PC造价经验的咨询公司、有PC施工经验的施工单位、多家PC构件生产厂商进行了多次接触与探讨，积极学习PC构件的生产施工工艺和招标采购经验。在缺少PC构件详细图纸的情况下，项目成本部与造价咨询单位共同编制了招标文件与招标清单，并认真审核修改调整，确保招标文件的完整性与招标清单准确性，并顺利完成了招标，结算阶段未产生签证。
为了节约成本，PC构件采用甲分包的方式，对比其他开发公司项目委托总包采购PC构件的方式，节约了600元/m3，计314万元。
3、开盘前动态成本盘实，为项目利润保驾护航
为了在既定利润下制定较为精准的项目各业态售价，开盘前成本部在目标成本的基础上对除地价外直接投资进行了动态成本盘实。细致分析了建筑面积、除地价外直接投资、各业态建安成本、配套成本动态变化，并得出结论预估当时的实际成本比目标成本低4249万元，为售价的制定提供了数据依据，为项目利润实现保驾护航。
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