楼市何去何从：何时回归合理价位？

楼市，似乎又站在了方向性选择的十字路口。众所周知，近年来国家对楼市的定位十分明确——”房住不炒”，旨在促进房地产市场健康平稳地发展。然而，我们所面临的楼市环境确实出现了新的变化。理论上讲，随着疫情的结束，房地产市场本应迎来持续有力的复苏。然而，经济的复苏并非一蹴而就，人们的收入水平尚未完全恢复，对房地产市场的预期也不甚明朗，观望成为了许多人的选择。网络上不少声音明确表示，只有当房价回归到合理价位时，他们才会出手购买。但问题在于，房价真的有可能回落吗？

让我们先来看看几组关键数据。首先，1-4月份的销售额。据克尔瑞发布的数据显示，百强房企1-4月份累计销售额为2.04万亿元，同比增长9.7%，但4月环比微降4.2%。而中指院提供的数据则更为乐观，百强房企1-4月份销售额达到2.39万亿元，同比增长近30%，但环比下降17.4%。官方数据显示，1-4月份的商品房销售面积微降0.4%，住宅销售额增长8.8%，国房景气指数为94.78，同比下降1.07个百分点。如何看待这些数据？行业机构的数据可能带有一定的倾向性，而我们应更多关注那些下降的数据，以更贴近实际情况。同时，官方数据综合考虑了多方面因素，适当调整后更能反映实际感受。从这些数据中我们可以看出，销售额与去年同期相比并无显著变化，但环比数据却呈现出明显的下降趋势，表明销售的后劲不足。

其次，关于土拍结果。土地市场作为楼市的晴雨表，对开发商和购房者的预期具有重要影响。数据显示，全国300个城市1-4月份土地成交面积同比下降31%，其中一线、二线、三四线城市土地成交面积分别变动68%、-29%、-38%，百强房企1-4月份的拿地金额同比下降13.4%。尽管一线城市土拍同比增幅较多，但由于样本数量有限，并不具备代表性。二三四线城市的土拍情况则反映了主流趋势，表明个别土拍热点城市并未改变成交面积和成交额双双下滑的大趋势。

再者，住房库存状况。根据官方最新公布的数据，截至4月末，我国新建商品房库存为6.44亿平米，同比去年增加0.8亿平米，增速达到了两位数。按照这一增速，大约半年后，库存水平将与2016年底的近7亿平米相当。在分析楼市库存时，我们不仅要关注新房存量，还应将二手房库存挂牌量纳入监测范围。数据显示，今年以来，除一线大城市楼市库存量增幅较小外，其他大部分城市的楼市库存都在快速增长，如南京、杭州等城市的二手房挂牌量超出正常年份的一倍，且价格全面下调。诸葛找房的数据显示，4月份热点城市的二手调价房源中，降价占比达86%，环比3月份进一步扩大。由此可见，近期南京、昆山、惠州等地部分楼盘项目的优惠促销活动并非个例。面对大量楼市库存，开发商只能通过降价走量来维持生存和现金流。

对此，不少业内专家深感忧虑。例如，某房地产协会副会长表示，现在是采取行动的时候了，趁市场还未全面崩溃，出台强有力的措施恢复巩固市场至关重要，否则代价将会更大。中国国际交流中心副理事长、原央行货币政策委员会委员王一鸣建议，放松一些限制性措施，特别是降低按揭贷款利率，以促进房地产市场销售回暖。上海易居房地产研究院副院长杨红旭则提出了更为激进的措施，他认为房地产调控应回到2016年9月30日之前的状态。他的理由有三：一是紧缩性调控自该时间点开始，应恢复到之前的状态；二是当前楼市低迷，涉及数十个相关产业的压力巨大；三是尽管自去年以来出台了多项支持政策，但力度和效果均不明显。因此，他建议在局部反弹结束之际，应果断出台类似2015年四季度的去库存重大决策。除四个一线城市外，所有城市可全面放开限购、限售、限贷、限价等措施。如果这些政策实施1-2个季度后，行业和市场仍未走出低谷，再考虑新增需求端、信贷税收、旧改等一揽子扶持政策。

然而，一些非房地产行业的专家和网友持有不同观点，他们希望房价能够进一步回归至合理水平，甚至回到8年、10年前的状态。当然，这仅仅是他们的个人观点。那么，对于管理者而言，如何在满足各方需求和期望的同时，确保房地产市场的稳定健康发展，无疑是一个值得深思的问题。