早几年，老棕衣在做商业地产的营销工作，操作了一些长三角区域的项目。印象最深的一次，是上海的一个商业项目营销招标。几家在上海有过多年商业地产操盘经验的营销代理公司前来参与招标。
在开标说明会上，我们花了一天的功夫在探讨一个问题。就是上海的商业购房人群对于商铺的总价需求能接受多少。最后几家共同得出一个结论，就是70%的商铺投资者，接受的商铺总价为300万，一旦总价上升到350万或再以上，应者寥寥，甚至个位数。
商铺的最低首付是50%，也就是首付150万是个槛。
商铺如此，那么住宅呢？我们来看看南京的住宅。
按照南京目前几个有代表性的限价区域，目前按揭的话，首套30%，二套一贷50%，二套二贷是80%，这就不算了，失去了杠杆，投资就没意义了。
然后按照目前主流一步到位的畅销户型，三房两厅两卫（或者偷个小书房），基本上是140平米左右。河西中总价630万焦点首付贷，河西南总价490万，南部新城总价490万，江宁中部420万。首付呢？河西中按50%首付的话，也就315万。河西南与南部新城低一些，是245万，江宁中部只有210万。
如果30%的话，更低，河西中只要189万，其他就更不说了。其实老棕衣想说的是，300万的首付门槛，在南京，并不算高。
南京历史上量价齐升并平稳过度的，是2003-2004年的一波。几千几千的跳跃，已经成为常态。这也是南京十运会建设大河西的序幕。这一波，是南京中产和公务员们的首次改善。面积一般是多少呢？我们就算120吧。他们买的时候价格是多少呢？4000-8000。老棕衣清楚地记得，2005年初，拉德芳斯高层4000，3+1房，7500，后悔当初没买啊！
2004-2005拿到房，十年，半代人，该改善了。这些人的老房子值多少钱呢？河西老牌名校区，如西堤国际、万科光明城市、拉德芳斯、奥体新城，价格在3-4万，有学区，加一万。这些房子一旦再寻求改善焦点首付贷，就是120的换160，140的换180。40个平方是个阶梯。
按照120平，4万，扣除贷款因素，卖掉后，拿到手差不多是350万到480万，平均数是420万。
所以说，包括前期的和目前的所谓豪宅，仁恒湾四，宏图上水云锦，华新城之类，即使按4.5来算，首付300多万足够了。就算8成，500万，那波购房者如果卖掉一套的话，再加点储蓄，也能付得起。因为这个是一换一，升级改善。对于老棕衣来说，升级改善绝对是刚需。
所以，按照目前的限价来看，按50%首付，河西较正常的首付门槛基本上是300-350万，总价门槛基本上是500万-650万。
不过说来说去，这是建立在有房贷杠杆上面的，如果再次提高首付或者加息的话，就难说了。老棕衣看到很多购房者拼了老命买首付8成的，就想笑，这也许就是刚需不是投资吧。
未来金茂电建建工葛洲坝一类3.5-4.5楼面价拿的地，想卖7+，就比较难了。如果杠杆减少，或者加息的话，首付就难了。除非降低房型面积来降总价。但是降面积，等于找死，失去了改善，吓跑了投资，只有去找温州大妈了。
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